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RCREIT独家丨十四年征途 开元酒店终上市

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矩形2月15日,浙江开元酒店管理股份有限公司通过港交所的上市聆讯,不久后即可登陆港市挂牌交易。2018年8月23日,开元酒店向港交所递交上市申请,此时距其首次谋求上市,已历经十余年。十年磨一剑,2005年3月,开元酒店就曾计划将浙江开元萧山宾馆等资产整体打包赴港上市,未果;2013年,开元将旗下5家自持物业的酒店资产打包,以REITs方式在港上市,开元产业信托也成为了全球首个中国酒店REIT。此外,据RCREIT(REITs研究中心)获悉,境内首单储架发行酒店类REITs —“开元酒店类REITs”也已获深交所审议通过。   

作者:RCREIT(REITs研究中心)

 

根据港交所2月15日披露信息,浙江开元酒店管理股份有限公司已通过港交所的上市聆讯,中国银河国际和交银国际为其联席保荐人。

 

2018年8月23日,浙江开元酒店管理股份有限公司向港交所递交上市申请,此时距其首次谋求上市,已历经了十余年。

 

2005年3月,开元酒店曾计划将浙江开元萧山宾馆、杭州开元之江度假村、萧山开元城市酒店等整体打包,于当年10月赴港上市。然而适逢香港财务制度变化,香港会计协会在当年10月出台新的固定资产折旧标准,将原有的40年折旧年限改为20年。根据新折旧标准,开元酒店与另4家酒店业务预计到2005年年底6000余万元的净利润将缩水至1800万元左右。因此开元酒店放弃了该上市计划。

 

2013年,开元将旗下5家自持物业的酒店房产资产打包,以REITs(产权信托投资基金)方式在香港联合交易所有限公司上市,开创了国内酒店行业先例,开元产业投资信托基金(简称“开元产业信托”)成为全球首个中国的酒店REIT。

 

此外,据RCREIT(REITs研究中心)获悉,境内首单储架发行酒店类REITs —“渤海汇金-开元酒店房托资产支持专项计划”(简称“开元酒店类REITs”)也已获深交所审议通过。

 

十年磨一剑

 

开元酒店是中国领先的酒店集团之一,主要在中国从事中高档连锁酒店的经营及管理。于2018年8月31日,开元酒店经营及管理140家酒店(共设有逾3.1万间酒店客房),遍及22个省份、直辖市及自治区,其中81家酒店及约1.7万间酒店客房位于浙江省。

 

据开元酒店招股书披露:截至2015年、2016年、2017年及2018年4月底,开元酒店实现收入15.22亿元、16.02亿元、16.65亿元和5.62亿元,净利润分别为0.30亿元、0.84亿元、1.67亿元和0.53亿元,毛利率分别为16.0%、20.0%、25.9%和22.7%。

 

于2018年3月31日,按中国在营酒店客房数量计,根据高档酒店客房数量,开元酒店为第七大酒店集团及国内第二大酒店集团,而根据中高档酒店客房数量,开元酒店为第八大酒店集团及国内第四大酒店集团。按中国在营及待开业酒店客房计,根据高档酒店客房数量,开元酒店为第三大酒店集团及国内最大酒店集团,而根据中高档酒店客房数量,开元酒店为第七大酒店集团及国内第四大酒店集团。

 

于2018年8月31日,开元酒店拥有135家已签约(包括129份全方位服务管理协议、4份酒店租赁协议及2份特许经营协议)待开业酒店(设有逾3.3万间客房),该等酒店预计于未来五年内开业。

 

于2018年8月31日,开元酒店拥有12个酒店品牌组合(其中有9个品牌为在营品牌,有3个新品牌则正在开发中),涵盖中档至高档系列酒店。集团管理及经营四大品牌下的高档酒店,即“开元名都”、“开元度假村”、“开元观堂”及“开元芳草地乡村酒店”。

 

开元酒店还经营服务快速增长的注重性价比的游客的中档酒店,以及针对休闲游客及商务游客的精品酒店。就已签约待开业酒店而言,公司预计引入“阿缇客”、“开元美途”及“开元森泊”等新的酒店品牌,面向休闲及商务游客,预期该等酒店全部会于2019年开业。

 

募资用途

 

募集资金用途方面:一是将用于发展公司的高档商务及度假酒店分部;二是用于发展公司的中档酒店分部;三是将用于品牌建设及推广,包括但不限于进行营销和推广活动、赞助行业活动和广告;四是将用于招聘更多人才,并加强实施公司对员工的培训和招聘计划,以支持公司的业务扩张;五是将用于通过升级现有的运营及IT系统基础设施以开发信息技术系统,包括但不限于加强及升级集成数据系统,扩大酒店经营相关技术范围,以改善酒店宾客的入住体验,如无钥匙进入、语音控制及使用移动应用程序;六是将用于公司的一般企业用途和营运资金。

 

股权结构

 

截至2018年8月,开元酒店股东及持股情况为:开元旅业、NC Hotels、开汇泰亨、OC Hotels、谦和祺聚、开瑞世祺以及铂卉投资分别持有约59.8%、19.3%、6.4%、4.7%、4.6%、3.4%及1.8%的股权。其中陈妙林、陈灿荣、张冠明通过持有开元旅业、开元控股及开元产业投资信托基金等方式成为开元酒店的控股股东。

 

2008年12月,开元酒店投资和开元旅业在中国注册成立开元酒店管理,即开元酒店的前身。其中开元酒店投资和开业旅业分别持有开元酒店90%和10%的股权;

 

2009年2月,开元旅业将其持有的开元酒店的10%的股权转让给开元酒店投资;

 

2013年1月,开元酒店投资以6500万元人民币的价格将其持有的100%开元酒店管理的股权转让给开元旅业;

 

2013年4月,开元旅业以2600万元人民币的价格将开元酒店管理的40%股权转让给Clear Ocean,即一家由凯雷投资持有的投资控股公司,由此凯雷成为开元酒店的战略投资者;

 

2015年12月,杭州谦和祺聚投资管理合伙企业(有限合伙)(简称:谦和祺聚)以1000万元的价格认购开元酒店5.0%的股份。此次认购后,开元旅业、Clear Ocean以及谦和祺聚分别持有开元酒店管理57.1%、38%和5.0%的股权;

 

2016年11月,Clear Ocean与NC Hotels、铂卉投资(即,上海鸥翎铂卉投资中心(有限合伙))及OC Hotels签订股权转让协议,分别以3.25亿元、1.84亿元及0.79亿元受让开元酒店管理21.0%、11.9%以及5.1%的股权(此时开元酒店管理的市值约为15.50亿元)。Clear Ocean退出后,开元旅业、NC hotels、铂卉投资、OC Hotels及谦和祺聚分别持有开元酒店管理57.1%、21.0%、11.9%、5.1%及5.0%的股权;

 

2017年4月,铂卉投资分别以1.26亿元的价格将开元酒店管理8.0%的股权转让给开元旅业;以0.31亿元的价格将开元酒店管理2.0%的股权转让给宁波梅山保税港区开瑞世祺投资管理合伙企业(有限合伙)(简称:开瑞世祺)。此时,开元酒店管理的市值约为15.70亿元;

 

2017年4月,开元酒店管理、开瑞世祺及宁波梅山保税港区开汇泰亨投资管理合伙企业(有限合伙)(简称:开汇泰亨)订立增资协议,增资后分别认购1.6%、6.4%的股权。认购完成后,开元酒店管理的注册资本从1.74亿元增至1.89亿元。另外,在完成股份制后增资至2.1亿元。至此,开元旅业、NC Hotels、开汇泰亨、OC Hotels、谦和祺聚、开瑞世祺以及铂卉投资分别持有开元酒店管理约59.8%、19.3%、6.4%、4.7%、4.6%、3.4%及1.8%的股权。

 
 

中国首个酒店REIT-开元产业信托

 

开元产业信托为国内首个酒店产业投资信托基金,由开元酒店集团拆分而来,2013年于香港进行公开招股。在开元旅业上市计划中,开元产业信托为先行打包上市的重资产部分,开元酒店则为轻资产。目前,开元产业信托旗下共有杭州开元名都大酒店、杭州千岛湖开元度假村、宁波开元名都大酒店、荷兰开元假日酒店德等五家五星级酒店及两家四星级酒店,主要收益来源为酒店租金。

 

(一)开元产业信托概况

 

开元产业投资信托基金(股票代码:1275.HK)为一个以单位信托基金形式组成的集体投资计划,并已根据证券及期货条例第104条获认可,在香港联合交易所有限公司上市,为全球第一个驻扎中国的酒店产业信托。

 

开元产业投资信托基金专注于酒店物业,开元产业投资信托基金于2017年7月出售上海松江开元名都大酒店后,开元产业投资信托现拥有五家高星级酒店(即杭州开元名都大酒店、杭州千岛湖开元度假村、宁波开元名都大酒店、长春开元名都大酒店及开封开元名都大酒店) 以及两家四星级酒店(即浙江开元萧山宾馆及荷兰开元假日酒店-荷兰埃因霍温)。

 

开元产业投资信托基金其发起人开元集团自1988年在浙江省杭州市开业,创立了源于本地、广受认可的“开元”系列品牌,主要面向豪华及高档旅游市场,按国际标准提供具中国地方特色的酒店服务。

 

开元产业投资信托的主要目标为,通过开元产业投资信托的附属公司(初步酒店物业的注册拥有人及出租人)与开元酒店管理及其附属公司(承租人及酒店管理人)之间的酒店租约及管理协定,向基金单位持有人提供稳定分派及取得稳定收益。

 

(二)物业组合

 

开元产业投资信托基金中酒店物业上市日期包括于位于中国总建筑面积为321,090平方米的五家酒店(拥有2,021间客房),即杭州开元名都大酒店、浙江开元萧山宾馆、杭州千岛湖开元度假村、宁波开元名都大酒店及长春开元名都大酒店。

 

开元产业投资信托基金分别于2014年7月、2015年7月及2016年8月收购了上海松江开元名都大酒店、开封开元名都大酒店及荷兰开元假日酒店-埃因霍温。开元产业投资信托基金于2017年7月出售了上海松江开元名都大酒店。

 

目前房托资产组合共有7间高星级酒店。总建筑面积约386,000平方米及拥有约2,584 间客房。

 

在国内的6间高星级酒店分别位于杭州萧山、杭州千岛湖、浙江宁波、河南开封、吉林长春,杭州萧山、杭州千岛湖、河南开封为我国主要旅游城市,或具有国家5A级风景区,或为历史名城,旅游资源丰富;浙江宁波抵触长江三角洲南部核心物流级贸易枢纽;长春为我国汽车城市,酒店紧邻汽车开发区。

 

目前唯一持有一间国外酒店,荷兰开元假日酒店位于荷兰科技创新创业发祥地埃因霍温,地处埃因霍温市中心,正对埃因霍温中央火车站,直达阿姆斯特丹仅需90分钟,埃因霍温坐落于北布拉班特省荷兰市,为荷兰南部最大城市及荷兰第五大城市。由此看出,开元房托持有全部国内酒店均具有明显的区域优势和地址优势。

2019年2月19日 19:20
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