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REITs案例丨国内首单不依赖主体信用REITs产品述评

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矩形 勒泰REITs不仅是境内首单不依赖主体评级REITs产品,也是河北省首单REITs产品,还是首单非一线城市优质商业REITs产品,并且创同期同类型产品REITs成本最低。


作者:REITs研究中心(RCREIT)



—— 概述 ——


2017年8月30日,境内首单不依赖主体评级、河北省首单REITs产品“中联前海开源-勒泰一号”资产支持专项计划在深圳证券交易所正式挂牌流通。


与市场上的其他ABS产品不同,除了传统的由发行人认购次级以结构化的方式做内部增信外,本单产品并未提供集团公司对优先级担保增信。本产品不仅是境内首单不依赖主体评级REITs产品,也是河北省首单REITs产品,还是首单非一线城市优质商业REITs产品,并创同期同类型产品REITs成本最低。


本单产品由北京中联国新投资基金管理有限公司担任总协调人、前海开源资产管理有限公司担任资产计划管理人、中信证券股份有限公司担任主承销商。发行规模为35亿元,其中优先A1类证券10亿元,占比28.57%,预期收益率为5.7%;优先A2类证券21亿元,占比60%,收益率为6.9%;次级4亿元,占比11.47%。次级全部由原始权益人石家庄勒泰房地产开发有限公司认购。


本单产品吸引了商业银行、证券公司、公募基金等主流机构投资者和投资担保公司、私募基金公司等另类投资机构的青睐和广泛参与,认购倍数超过1.3倍,发行效果明显优于同期发行的同类产品。


随着中国不动产市场进入存量时代,如何盘活巨额资产、拓宽不动产投资渠道成为各方探索的重要课题。勒泰REITs产品成功发行,对国内不动产资本市场具有里程碑意义。


勒泰集团此次创新金融举措,已成国内商业地产REITs发展探索的“教科书式”案例。它首次实现了彻底无主体增信、完全基于资产信用,打破了市场对强主体的信用依赖,推动投资逻辑向真正的资产证券化靠拢,成为国内REITs产品底层资产筛选、交易架构搭建、风控措施设计的重要参考。


中国证监会债券部副处长闫云松指出,在中央和国务院12次发文要求加快资产证券化业务发展背景下,勒泰此次发行的产品对于市场后续发展将起到良好的引导作用。该产品亦被誉为“非一线城市商业物业REITs”的先驱者。


近年来,非一线城市涌现出一批优质商业物业,其实际投资回报率和增长率表现优于一线城市项目。勒泰此次发行的产品打破了以往REITs产品倾向于一线城市商业物业的“城市优先”逻辑,为非一线城市优质商业项目资产证券化提供了成功范例。



—— 本单产品的基本情况 ——


交易结构


勒泰


底层资产情况


本单产品底层资产石家庄勒泰中心,地处石家庄城市主轴线交汇处的核心商圈,是石家庄首条地铁上盖项目。


项目总体量超62万平方米,本次入池的裙楼购物中心建筑面积38万平米,于2012年开业,长年保持95%以上出租率,拥有400余个高质量租户,开业即为石家庄填补城市品牌空白58个,项目日均客流量达10万人次,其所打造的潮流、时尚城市综合体项目一经开业即成为石家庄市的文化娱乐地标,及国内首家获评AAA级景区的购物中心。



—— REITs对勒泰的意义 ——


勒泰集团创始人、董事局主席杨龙飞从事商业零售经营超过20年。杨龙飞表示,国际上优秀的商业物业集团,无论是澳洲的西田(Westfield)还是美国的西蒙(Simon),都不是开发商背景,都是零售企业转型过来,而且无一例外地拥有REITs这一重资产金融平台。因此,勒泰集团在不断提升商业管理能力同时,始终把搭建REITs平台作为集团重要战略。


勒泰集团金融事业部总裁张妍表示,目前勒泰已在国内成功开发唐山远洋城、唐山勒泰中心、邯郸勒泰城、石家庄勒泰中心等标杆项目,这些资产大部分都是勒泰计划自持的商业物业,匹配有部分住宅、公寓、写字楼等销售产品,且其选址、设计和运营都非常考究。未来REITs业务是否会成为勒泰集团的长期战略方向之一,盘活存量资产,回笼资金可满足企业再发展。


勒泰拥有大量自持商业物业,拥有自己独立完备的商业管理团队和多年的商业运营管理经验。对运营较为成熟的物业打包设立REITs并在公开市场发行,实现资金快速回笼,同时持有部分REITs份额,享受未来分红和物业升值收益,这将是勒泰的长期发展方向和深度诉求。


其次,REITs业务可推动改善财务报表,部分实现轻资产化,降低资产负债率,提高权益回报率。


最后,目前REITs能部分实现将资产持有与资产运营的金融属性与使用属性相分离,可以提升租金收益坪效,有助于勒泰以资产管理人的身份,收取管理费和业绩报酬,更专注于资产管理和运营提升物业品质。


从金融视角看,REITs不同于传统投行业务,更重视通过持续性运作管理,提升租金回报率、挖掘物业价值,借助资本市场给投资者带来长期的稳定回报。


从地产视角看,REITs不仅是一种融资工具,将成为一种新的商业模式,优化资源配置,加速优胜劣汰,通过长期、持续的物业价值增值实现优质商业管理的品牌价值输出。


未来,勒泰将打造资产管理平台,实现优质商业管理的品牌价值输出,轻资产运营,利用好上市公司平台,收购并购符合勒泰标准的、具有商业升级潜力及收益提升空间的商业资产,来扩大集团资产规模,并通过孵化基金持有,待资产收益能力可以对标市场要求时,进行资产证券化,实现资本退出。


勒泰会不断对金融创新进行尝试与探索。打造公募REITs是盘活存量商业资产的平台,也是集团的长期战略方向。


2018年11月5日 08:50
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