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刘洋:住房租赁频获政策利好 重要工具公募REITs应加速推出

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矩形REITs研究中心始终认为,住房租赁能够先行成为中国公募REITs试点领域,REITs将持续成就助力住房租赁市场发展的最佳金融支持工具。

作者:刘洋 REITs研究中心执行主任

 

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中央财政支持住房租赁市场发展示范城市公布、广州发布商改住新政

 

中央财政支持住房租赁市场试点城市名单公示

 

7月18日,财政部官网公示2019年中央财政支持住房租赁市场发展试点入围城市名单。

 

北京、长春、上海、南京、杭州、合肥、福州、厦门、济南、郑州、武汉、长沙、广州、深圳、重庆、成都等排名前16位的城市成功入选。

 

今年年初,财政部、住建部先后下发《关于开展中央财政支持住房租赁市场发展试点的通知》《关于组织申报中央财政支持住房租赁市场发展试点的通知》,决定在部分人口净流入、租赁需求缺口大的大中城市开展中央财政支持住房租赁市场发展试点,并明确以竞争性评审的方式从22个申报候选城市中确定16个入选城市。

 

中央财政奖补资金

 

中央财政将对确定的示范城市给予奖补资金支持,试点示范期为三年。中央财政奖补资金标准按城市规模分档确定,直辖市每年10亿元,省会城市和计划单列市每年8亿元,地级城市每年6亿元。

 

中央财政奖补资金可用于多渠道筹集租赁住房房源、建设住房租赁信息服务与监管平台、与住房租赁市场发展相关的支出。示范城市可以自主确定资金使用方案。

 

广州市商业、商务办公等存量用房改造租赁住房工作指导意见发布

 

7月16日,广州市规划和自然资源局官网发布通知,广州市规划和自然资源局和广州市住房和城乡建设局,联合印发了《广州市商业、商务办公等存量用房改造租赁住房工作指导意见》。

 

图片来源:广州市规划和自然资源局

 

《意见》要点包括:

 

1、已建成、已办理土地有偿使用手续或已办理初始登记的商业及商业办公混合等类型非住宅存量用房,以栋或相对独立部分为单位,可按规定改建为租赁住房。

 

2、整体确权,性质不变。改建项目办理初始登记时应当整体确权登记(只办理一个权属证)、整体转让,不得分拆确权、分拆转让、分拆抵押、分割销售,原土地使用年限、用地性质和建设量不变。

 

3、申请项目应为合法建筑。房屋不存在查封登记等限制转移登记的情形。存在抵押登记等他项权益的,还应取得他项权益人对改造和转化的书面同意意见。

 

4、改造后的租赁住房,不能分割销售转让和抵押,或者弄虚作假将改造项目用于非租赁住房。否则须限期改正,并依法承担相应的法律责任。

 

 
 

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类REITs发行规模已超千亿 公募REITs可助力实现更大规模租赁住房供应

 

 

根据RCREIT(REITs研究中心)数据,截至2019年7月19日,我国共发行类REITs产品52只,累计发行金额人民币1,057.68亿元。

 

数据来源:RCREIT官网(www.rcreit.com)

 

 数据来源:RCREIT官网(www.rcreit.com)

 

其中住房租赁类REITs发行占比为14%,发行规模为142.38亿元。

 

公募REITs市场空间巨大

 

北京大学光华管理学院“光华思想力”REITs课题组于2017年11月发布的《中国不动产投资信托基金市场规模研究》报告中,通过采用比较研究的方法,分析美国、新加坡、香港和澳大利亚等REITs市场的绝对和相对规模,根据两类可比指标和一些合理的假设最终认为,中国标准化的公募REITs市场的潜在规模应在4万亿至12万亿元之间。

 

考虑到中国基础设施建设的巨大需求和城市化人口的增长,这被认为是一个相对保守的估计。因此,《中国不动产投资信托基金市场规模研究》报告预测未来中国公募REITs市场包括REITs上下游的产业链市场将会是极其巨大的规模和体量。

 

中金公司研究部则预计中国REITs的总市值有潜力达到人民币4万亿元。

 

 数据来源:中金公司研究部

 

住房需求更好支持内需,公募REITs可助力实现更大规模租赁住房供应

 

于政府而言,REITs打通了政策性住房(尤其是租赁住房)的退出渠道,得以形成从开发投资到退出的闭环。这有助于为政策性住房投资创造合理回报,从而加快财政资金良性周转,提升住房供给效率。长期来看,这将促进住房供应结构加速改善,对缓解住房供应和房价上涨压力起到积极作用。

 

于企业而言,REITs的出台将支持那些真正有意愿发展租赁住房业务的公司(不一定是开发商)。除了作为一种有效退出渠道,公募REITs相比目前市场上的类REITs和CMBS等工具对于多元地产业务的发展有望给予更多的支持。

 

中金公司宏观组张宇等认为“商品房+公共住房”双轨并行、建立真REITs打通投融资渠道是让住房需求更好支持内需的最优路径(参考文章:RCREIT观察丨应对贸易摩擦,房地产政策亟待调整:尽快建立真REITs!)。地方政府原则上可以低价或无偿提供公共住房建设用地,建设资金可先期以财政支持或借款方式筹集,建成的公共住房原则上只租不售,打包资产发行REITs,从而实现融资再造血。

 

特别值得指出的是,REITs在中国酝酿讨论十余年而未能成行,与无法突破税收安排有直接关系,建议有关部门加快推进REITs相关税收安排的政策改革,参照国际通行标准予以适当税收减免。


发展中国公募REITs势在必行

 

6月27日,由北京大学光华管理学院和中联基金联合主办的中国REITs论坛2019年年会在京召开。全国政协委员、中国证监会原主席肖钢在主旨演讲中指出,当前发展公募REITs势在必行(参考文章:全国政协委员、中国证监会原主席肖钢:发展公募REITs势在必行),不但可为金融供给侧结构性改革提供重要抓手,为经济持续发展提供新动能,也有助于降低不动产市场波动性,提升金融市场稳定性。主要表现在以下方面:

 

一是拓宽不动产投融资渠道。丰富了物业退出渠道,让开发过程形成了“投融管退”的闭环,对于商业地产企业快速回笼资金、实现项目融资有着重要作用。

 

二是增强包括房地产企业在内的非金融企业财务稳定性,强化重资产企业资本形成机制,降低负债率。

 

三是培育专业化不动产运营机构发展,提升管理品质,也有助于形成职业经理人市场。

 

四是疏解居民储蓄投资渠道,增强抗通货膨胀能力。REITs有效降低不动产投资门槛,能够成为有效投资替代品,疏解住宅市场的储蓄资金,减少住宅市场的资金囤积。同时丰富公众投资理财选择,提升居民财产性收入。

 

五是有助于促进消费升级,进而带动相关产业转型升级。

 
 
 

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案例:海南省人才租赁住房REITs

 

 

海南省人才租赁住房REITs产品的成功发行有利于推动海南省房地产结构调整转型,培育发展房屋租赁市场。首期省人才租赁住房REITs通过盘活存量房源,可提供1035套租赁住房,有利于发挥人才住房作为招商引才的政策工具作用,助力百万人才进海南行动计划政策落地。同时,还有利于防止房地产风险向金融风险转变。

 

目前,中国证监会正在积极研究推出公募REITs。海南省人才租赁住房REITs产品的成功发行,有利于海南省向中央积极争取REITs公募试点。

 

海南省成功发行全国首单省级人才租赁住房REITs产品

 

在博鳌亚洲论坛2019年年会召开之际,海南省首单REITs产品,也是全国首单省级人才租赁住房REITs—海南人才租赁住房REITs发行取得圆满成功。

 

海南人才租赁住房REITs产品规模为8.7亿元,发行受到国有商业银行、股份制银行与地方银行踊跃认购,最终超额认购倍数2.16倍,优先级证券发行利率4.5%,创同期同类产品发行成本新低。

 

海南省人才租赁住房REITs的成功发行,有利于促进人才住房作为扩大开放、招商引才政策工具作用的充分发挥,打造海南省人才租赁住房可持续发展的创新投融资模式,构建房地产租赁运营长效机制,引导房地产市场健康发展,为全国探索出一条以市场化手段有效调控房地产的改革路径;同时也为海南省在基础设施、总部办公、医疗养老等不动产领域实施资产证券化探路,形成金融和不动产资产的良性循环,吸引社会资本参与海南省投资建设。

 

海南出台住房租赁新政:鼓励房地产开发企业发行REITs

 

2019年4月26日,海南省住建、自然资源和规划、财政、公安、税务、金融等9个部门联合印发《关于支持和规范住房租赁市场发展的通知》,提出海南要充分发挥市场作用,形成个人、中介机构、住房租赁企业、房地产开发企业、住房租赁平台公司等多主体参与的住房租赁市场发展格局。

 

《关于支持和规范住房租赁市场发展的通知》提出,鼓励银行业金融机构向住房租赁企业提供符合其经营特点的中长期贷款和金融解决方案。对房地产开发企业将已竣工库存商品住房用于出租经营的,金融机构可通过经营性物业贷款等产品给予后续融资支持。鼓励房地产开发企业和住房租赁企业发行房地产投资信托基金(REITs),吸引社会化投资,多渠道筹集资金。

 

 
 

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住房租赁类REITs蓬勃发展 人才公寓公募REITs试点呼之欲出

 

 

自2017年8月起,RCREIT(REITs研究中心)陆续发布《美国长租公寓REITs模式研究》、《我国长租公寓REITs模式研究》、《从首单长租公寓类REITs 看我国长租公寓发展之路》等长租公寓REITs研究报告文章,并率先提出观点认为,十九大报告提出“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居”,租购并举将是未来我国房地产发展的主基调,未来五年甚至更长时间,租赁将逐渐成为我国住房体系重要组成部分。

 

RCREIT(REITs研究中心)强调,上述过程中,租赁市场规范化、增量房源供给、租售同权等将逐一落实,住房租赁REITs也将作为重要的金融支持手段得到长效的推动和实施。租赁住房亦为中国公募REITs落地最有希望的突破口和落脚点,我国住房租赁市场与REITs模式的结合,必然是水到渠成、相辅相成。

 

RCREIT(REITs研究中心)始终认为,租赁住房和基础设施(PPP)领域是中国版公募REITs落地最有希望的突破口和落脚点。从新派公寓类REITs、保利租赁住房类REITs、旭辉领寓类REITs到碧桂园租赁住房类REITs、越秀租赁住房类REITs、阳光城长租公寓类REITs、平安不动产朗诗租赁住房类REITs等。租赁住房类REITs市场蓬勃发展、创新首单产品不断涌现。

 

RCREIT(REITs研究中心)相信并期待,住房租赁能够先行成为中国公募REITs试点领域,而REITs也成就助力租赁住房市场发展的最佳金融创新工具。

2019年7月20日 20:30
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