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刘洋:江苏等6省自贸试验区总体方案印发 REITs可强化金融对实体经济支撑

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矩形今日,国务院发布《中国(山东)、(江苏)、(广西)、(河北)、(云南)、(黑龙江)自由贸易试验区总体方案》。其中,江苏自贸试验区提出了提高境外投资合作水平、强化金融对实体经济的支撑和支持制造业创新发展等方面的具体举措。

RCREIT(REITs研究中心)始终坚定认为,REITs是金融服务实体经济,构建多层次资本市场体系的重要途径,是推动经济去杠杆,防范化解系统性金融风险的有效方式;是贯彻落实十九大“房住不炒、租购并举”思想的重要抓手,是促进金融地产良性循环的重要工具。

 

作者:刘洋 REITs研究中心执行主任

 

8月26日,国务院发布《中国(山东)、(江苏)、(广西)、(河北)、(云南)、(黑龙江)自由贸易试验区总体方案》。

 

《总体方案》指出,在山东、江苏、广西、河北、云南、黑龙江等6省区设立自由贸易试验区,是党中央、国务院作出的重大决策,是新时代推进改革开放的战略举措。

 

要以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导,坚持新发展理念,坚持高质量发展,主动服务和融入国家重大战略,更好服务对外开放总体战略布局,把自贸试验区建设成为新时代改革开放的新高地。

 

《总体方案》提出了各有侧重的差别化改革试点任务。

 

山东自贸试验区提出了培育贸易新业态新模式、加快发展海洋特色产业和探索中日韩三国地方经济合作等方面的具体举措。

 

江苏自贸试验区提出了提高境外投资合作水平、强化金融对实体经济的支撑和支持制造业创新发展等方面的具体举措。

 

广西自贸试验区提出了畅通国际大通道、打造对东盟合作先行先试示范区和打造西部陆海联通门户港等方面的具体举措。

 

河北自贸试验区提出了支持开展国际大宗商品贸易、支持生物医药与生命健康产业开放发展等方面的具体举措。

 

云南自贸试验区提出了创新沿边跨境经济合作模式和加大科技领域国际合作力度等方面的具体举措。

 

黑龙江自贸试验区提出了加快实体经济转型升级和建设面向俄罗斯及东北亚的交通物流枢纽等方面的具体举措。

 

江苏自贸试验区的战略定位及发展目标

 

以制度创新为核心,以可复制可推广为基本要求,全面落实中央关于深化产业结构调整、深入实施创新驱动发展战略的要求,推动全方位高水平对外开放,加快“一带一路”交汇点建设,着力打造开放型经济发展先行区、实体经济创新发展和产业转型升级示范区。

 

经过三至五年改革探索,对标国际先进规则,形成更多有国际竞争力的制度创新成果,推动经济发展质量变革、效率变革、动力变革,努力建成贸易投资便利、高端产业集聚、金融服务完善、监管安全高效、辐射带动作用突出的高标准高质量自由贸易园区。

 

江苏自贸试验区的区位布局

 

(一)实施范围。自贸试验区的实施范围119.97平方公里,涵盖三个片区:南京片区39.55平方公里,苏州片区60.15平方公里(含苏州工业园综合保税区5.28平方公里),连云港片区20.27平方公里(含连云港综合保税区2.44平方公里)。

 

自贸试验区土地开发利用须遵守土地利用、生态环境保护、城乡规划法律法规,符合土地利用总体规划和城乡规划,并符合节约集约用地的有关要求;涉及海洋的,须符合《中华人民共和国海域使用管理法》、《中华人民共和国海洋环境保护法》等法律法规有关规定。

 

(二)功能划分。南京片区建设具有国际影响力的自主创新先导区、现代产业示范区和对外开放合作重要平台;苏州片区建设世界一流高科技产业园区,打造全方位开放高地、国际化创新高地、高端化产业高地、现代化治理高地;连云港片区建设亚欧重要国际交通枢纽、集聚优质要素的开放门户、“一带一路”沿线国家(地区)交流合作平台。

 

今年3月,国务院总理李克强作政府工作报告时指出,“改革完善资本市场基础制度,促进多层次资本市场健康稳定发展,提高直接融资特别是股权融资比重。”资本市场具有优化资源配置、引导资本流向的功能,对于服务实体经济高质量发展有独特优势,其服务实体经济的作用越来越受到重视。

 

RCREIT(REITs研究中心)始终坚定认为,REITs是金融服务实体经济,构建多层次资本市场体系的重要途径,是推动经济去杠杆,防范化解系统性金融风险的有效方式;是贯彻落实十九大“房住不炒、租购并举”思想的重要抓手,是促进金融与不动产良性循环的重要工具。

 

REITs在租赁住房、基础设施、PPP、养老地产和城市更新等领域具有广阔的发展空间。租赁住房和基础设施领域是中国公募REITs落地最有希望的突破口和落脚点。

 

 

01

两会REITs主题持续得到关注

 

 

与去年两会情况(参考:两会REITs提案频出:聚焦尽快推动公募REITs落地、出台REITs税收政策)相同,REITs在今年两会同样得到了广泛关注,多名两会代表委员的提案建议涉及推进中国REITs尽快发展,对REITs产品制定相关税收优惠政策等内容。

 

 

3月2日,全国政协委员、证监会信息中心主任张野表示,发展REITs是资本市场供给侧改革的重要内容。营造良好的税务环境,将有利于境内REITs的早日推出与长期健康发展。为在境内早日推出REITs,建议参照境外REITs成熟市场的税收政策经验,结合境内类REITs产品实践情况和行业诉求,按照“税收中性”等原则,对正在研究推进中的REITs给予相应的配套税收支持,鼓励REITs产品早日落地并稳步发展。

 

3月6日,全国人大代表、林达集团董事局主席李晓林认为,我国现有的以个人住房租赁为主体的分散性租赁存在着房源分散、管理难度大等突出问题,租房中介的规范性也亟待进一步完善,而集中租赁、自持性租赁等机构租赁模式可以克服上述问题。作为一种新兴的结构化融资工具,REITs不仅可以为房地产市场提供传统融资途径之外的融资手段,优化房产企业资产负债结构,使其实现“轻资产”运营;也可以丰富资本市场投资产品,为众多中小投资者参与房地产市场投资提供机会。参照国外市场成熟经验,李晓林建议出台针对REITs的专项法律法规,对REITs产品制定相关税收优惠政策,避免诸如双重征税等问题。

 

3月7日,全国人大代表、银保监会信托监管部主任赖秀福建议全国人大尽快启动《信托法》的修订工作,建议调整信托定义,承认信托财产双重所有权,有利于明确信托纳税原则和主体。只有实现信托财产转移,才能在财产独立的基础上,明确信托运行期间的纳税主体和纳税原则,才能对信托财产非交易过户实施差异化的税收安排,制定税收豁免政策,为通过REITs(房地产信托投资基金)等方式盘活存量资产扫清障碍。

 

3月15日,全国人大代表、湖南财信金融控股集团党委书记、董事长胡贺波带来的一份建议中,胡贺波建议引入REITs(标准化不动产投资信托基金)管控宏观杠杆率。

 

胡贺波表示,当前,我国经济正向高质量发展转变,处在转变发展方式、优化经济结构、转换增长动力的攻关期,亟需建设与完善现代化经济体系。但由于我国宏观杠杆率和债务负担处在较高水平,难以通过大幅举债来推动经济高质量。与此同时,我国积累了巨量的基础设施资产和物业类资产,可有效盘活此类存量资产,在不增加货币投放的情况下加速货币流通,提升经济运行效率。

 

胡贺波认为,国际主流REITs以公开发行、永续交易的权益性证券为主,REITs工具的推出,可以将一部分债务替换为权益性资金来源,从而有助于降低全社会的宏观杠杆率,成为国家管控宏观杠杆率的重要工具和手段。因此,在当前时点,大规模引入REITs对于我国实施逆周期调节、管控宏观杠杆率具有举足轻重的意义。

 

胡贺波指出,过去这些类REITs产品在监管规则、上市实践、业绩表现等方面的积累,均为中国基础设施REITs的推出提供了宝贵经验通过REITs产品,广大公众投资者和社会资本得以真正进入基础设施资产领域。

 

今年上半年,财政部印发《财政部关于推进政府和社会资本合作规范发展的实施意见》,指出结合自身财力状况,因地制宜采取注入资本金、运营补贴等方式支持规范的PPP项目。引导保险资金、中国PPP基金加大项目股权投资力度,拓宽项目资本金来源。鼓励通过股权转让、资产交易、资产证券化等方式,盘活项目存量资产,丰富社会资本进入和退出渠道。

 

RCREIT(REITs研究中心)认为,将REITs应用于PPP模式中,可以拓宽PPP项目融资渠道、降低PPP项目融资成本,盘活PPP项目资本金、促进再投融资,提高社会资本参与意愿和运营能力、降低财政支出要求与负担程度,从而降低财政杠杆率、推动化解地方政府债务风险。

 

 

02

REITs作为金融工具服务实体经济的重要价值作用

 

 

发展中国REITs市场尤其是推出公募REITs,可以(1)盘活公共资产,激活地方投融资效率;(2)拓展长期资本形成机制,改善金融资本供给效率;(3)推动养老金等投资于优质资产,为全民共享经济发展成果提供理想渠道。还可以引导资金进入多元化的不动产投资领域,追求长期限、稳定的租金回报收益,而非短期的价值提升,引导资金脱虚入实、服务实体经济发展。

 

(一)REITs是金融服务实体经济,构建多层次资本市场体系的重要途径

 

第五次全国金融工作会议强调“形成融资功能完备、基础制度扎实、市场监管有效、投资者合法权益得到有效保护的多层次资本市场体系。2016年发布的《中共中央国务院关于深化投融资体制改革的意见》中也明确提出:“依托多层次资本市场体系,拓宽投资项目融资渠道,支持有真实经济活动支撑的资产证券化,盘活存量资产,优化金融资源配置,更好地服务投资兴业。”

 

REITs具有提高融资规模和拓宽融资渠道的优势,能够显著促进融资功能的提升。REITs的融资规模高于CMBS等其他融资方式,并可帮助企业减少对传统融资方式的依赖。能够增强金融服务实体经济能力,防止脱实向虚,真正体现、发挥“金融是实体经济的血脉”作用,深化多层次资本市场体系的改革与构建。

 

(二)REITs是推动经济去杠杆,防范化解系统性金融风险的有效方式

 

第五次全国金融工作会议强调“要推动经济去杠杆,把国有企业降杠杆作为重中之重。”2017年《政府工作报告》中提出“把降低企业杠杆率作为重中之重。促进企业盘活存量资产,推进资产证券化。”2017年1月份,中共中央办公厅、国务院办公厅印发的《关于创新政府配置资源方式的指导意见》也提出“以提高国有资本流动性为目标,积极推动经营性国有资产证券化。”

 

通过REITs可为企业盘活存量资产,将物业资产转换为流动性更强的现金资产。如将该笔现金资产用于偿还存量负债,将有效降低企业负债比率。REITs能助力企业实现轻资产转型,同时提供资金进行行业布局整合,实现上下游整合,打通全产业链,从而进一步壮大市场占有率与影响力,挖掘资本市场价值。

 

(三)REITs是贯彻落实十九大“房住不炒”思想的重要抓手,是构建房地产长效机制的重要组成

 

习近平总书记在十九大报告提出“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”,“房住不炒”将成为相当长期内党和政府解决我国城镇住房问题、建立房地产市场健康稳定发展长效机制的核心指导思想。通过租赁住房REITs,解决企业在住房租赁市场投入高、回收慢的难题,吸引企业投身住房租赁市场,并助力企业轻资产运营,从而做大做强我国的住房租赁市场,响应“房住不炒”的思想。

 

中央提出“综合运用金融、土地、财政、投资、立法等手段,加快建立房地产长效机制,既抑制房地产泡沫,又防止大起大落,要加快住房租赁市场立法,加快机构化、规模化租赁企业发展。”房地产长效机制将促进市场统一,REITs能够拓宽企业融资渠道以及促进市场化竞争,是房地产长效机制的重要组成。

 

(四)REITs是促进金融与房地产良性循环的重要工具

 

2017年中央经济工作会议指出要促进金融和房地产的良性循环,海外成熟经验已然表明,在存量地产时代,房地产的金融化将进一步走向纵深,会出现更为成熟的金融体系来承载存量,REITs作为发达市场地产金融主力军,也将会成为我国地产金融的主流工具。

 

(五)REITs是建立健全住房租赁金融支持体系的重要支撑

 

2018年的中国人民银行工作会议指出,要着力建立健全住房租赁金融支持体系。住房租赁REITs能够助力企业从“开发销售”的传统模式向“开发-运营”的新型模式过渡,是建立健全住房租赁金融支持体系的重要支撑。

 

 

03

创新类REITs产品持续推出、公募REITs稳步推进  REITs服务实体经济能力愈加凸显和提升

 

 

(一)皖新光大阅嘉REITs有效助力原始权益人皖新传媒盘活资产存量、推动内生化发展,对于国企具有良好借鉴意义

 

2018年3月30日,“皖新光大阅嘉一期资产支持专项计划”(以下简称“皖新光大阅嘉REITs”)成功发行。皖新光大阅嘉REITs是是市场上首单附有底层物业资产赎回条款从而可部分实现资产主动管理的准REITs项目,具有较强的产品创新意义及行业示范效应。

 

本次项目对于原始权益人皖新传媒盘活资产存量,推动其内生化发展提供了有效助力,对于国有企业通过资产证券化方式实现融资及报表优化具有良好借鉴意义。

 

1、该产品相较市场其他REITs项目创新点

 

(1) 进一步树立企业创新形象。皖新传媒此前已有皖新阅嘉REITs交易所和银行间的产品落地,本单皖新光大阅嘉REITs产品将推动皖新传媒进一步深化在国内REITs领域的影响力。同时,鉴于皖新传媒系上市公司,本次的皖新光大阅嘉REITs对于上市公司形象将有显著正面影响。

 

(2)所得税负担有所优化。鉴于皖新传媒系文化传媒类公司,可在2018年底前继续享有所得税免除等税收优惠政策,通过与REITs产品结合,把握税收优惠窗口,降低REITs产品成本,最大程度挖掘REITs产品利益。同时,项目组通过交易结构设计及优化,对资产重组阶段涉及的契税进行了有效筹划,并对通过构造税盾的方式对项目存续期间项目公司所得税进行了优化设计。使项目整体税负水平处于较低水平,提高项目整体经济性。

 

(3)通过资产打包入池方式解决资产分散问题。相较市场上其他的REITs项目,书店物业资产更加分散;本单产品项目方案通过资产打包的方式,创造性地解决了单一资产规模较小难以获得审批,以及费用不经济的问题,使得本项目具备了可操作性。

 

2、该产品对皖新传媒的意义

 

皖新光大阅嘉REITs对于皖新传媒运营和治理具有如下三方面核心意义:

 

(1)盘活公司物业存量资产,助力转型发展。REITs项目系以皖新传媒表内存量不动产资产作为标的资产进行运作,其核心在于盘活公司的存量资产,挖掘出物业的资产价值,并将存量门店资源转化为货币,从而提高了资产运营水平、提升资产使用效率。同时REITs项目融资获得的资金将对企业转型发展起到重要作用。

 

(2)实现国有资产的保值增值。皖新传媒创新型资产运作项目通过 REITs 方式将物业资产进行交易安排,可通过交易环节资产评估的方式体现物业的增值,从而使国有资产能够回归实际价值,实现国有资产保值增值的效果。同时,通过嵌入对于资产支持专项计划B类证券优先购买的权利安排,可进一步提高皖新传媒及集团内部对于相关资产的后续控制能力,以进一步提高国有资产保值增值的可行性。

 

(3)成为公司转型发展的重要支撑和里程碑。REITs项目通过创新型资产管理产品的设计,将实业物业资产转化为长期限、低成本的现金流,为盘活存量国有资产提供有效路径;同时,REITs项目的成功发行对于树立皖新传媒作为上交所上市公司勇于创新、锐意进取的良好资本市场形象具有积极作用,对于落实以金融资本融合驱动产业成长,成为助力公司转型发展的重要支撑和里程碑。

 

(二)深创投安居人才租赁住房REITs将具有深圳特色的金融创新与安居工程有机结合,为全国探索了公共住房投融资的“深圳模式”和“深圳范例”

 

2018年12月14日,“深创投安居集团人才租赁住房第一期资产支持专项计划”(以下简称深创投安居人才租赁住房一期)挂在深交所成功挂牌,发行规模31亿元。

 

深创投安居人才租赁住房一期是深入贯彻落实国家“租购并举”住房政策、多渠道金融创新助力住房租赁市场稳健发展的重要举措,将具有深圳特色的金融创新与安居工程有机结合,为全国探索了公共住房投融资的“深圳模式”和“深圳范例”。

 

深圳市副市长艾学峰表示,深创投安居人才租赁住房一期是深入贯彻落实国家“租购并举”住房政策、多渠道金融创新助力住房租赁市场稳健发展的重要举措,将具有深圳特色的金融创新与安居工程有机结合,为全国探索了公共住房投融资的“深圳模式”和“深圳范例”。

 

深创投安居集团人才租赁住房资产支持专项计划是全国首单公共人才租赁住房类REITs产品,也是目前为止规模最大的类REITs产品。该产品总额度200亿元,以安居集团持有的深圳市范围内人才租赁住房作为标的物业资产。

 

该产品的推出是深交所深入贯彻党的十九大精神“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”的阶段性成果,也是认真落实证监会、住建部《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》的重要创新实践。

 

党的十九大明确指出,人才是实现民族振兴、赢得国际竞争主动的战略资源。通过金融创新引入资本力量,助力人才住房建设,解决人才后顾之忧,具有十分重要意义。

 

深创投安居集团人才租赁住房资产支持专项计划不仅盘活了优质存量资产,充分利用社会资本,实现轻重资产平衡发展,也探索了滚动可持续的开发模式,将为国内公共租赁住房开展资产证券化和REITs试点起到重要示范作用。

2019年8月26日 20:30
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